¿Qué debo tener en cuenta si quiero convertir mi local en vivienda?

La actualización de la Ordenanza de la Edificación que el Ayuntamiento de Granada tiene previsto llevar a pleno próximamente permitirá, entre otras cosas, el cambio de uso de locales para su conversión en vivienda habitual o alquiler de larga duración. La medida busca actualizar la normativa a las necesidades y el nuevo marco jurídico establecido en la Ley Lista, lo que posibilitará dar respuesta a las últimas demandas del mercado inmobiliario y de vivienda, así como que la capital se aproxime al horizonte de los 250.000 habitantes que se ha marcado el actual equipo de Gobierno liderado por la alcaldesa Marifrán Carazo.

Sólo en el centro histórico ya se han tramitado más de una treintena de peticiones desde el año pasado, de las que un 33% aproximadamente corresponden a lo que va de 2024. Pero en el resto de la ciudad, el número de expedientes en tramitación vigente supera ya los 28 del año anterior. La previsión del Ayuntamiento es que esa cifra se duplique en lo que resta de año, y no son pocos los propietarios a los que les asaltan las dudas: "¿Qué necesito para convertir mi local en vivienda?", "¿reúne los requisitos?", "si no los reúne, ¿cómo puedo cumplirlos para iniciar el proceso?" o "¿puedo convertirlo en apartamento turístico?". Paloma Montalvo, cofundadora y copropietaria del Grupo Inmobiliario Montalvo, especializado en este tipo de operaciones, responde a estos y otros interrogantes habituales en procedimientos como el presente.

Requisitos para el cambio de uso de un local a vivienda o alquiler

Lo primero que el propietario debe evaluar antes de ponerse manos a la obra es el tipo de local que quiere convertir. Tal y como deslizó el Consistorio, se prevé que los existentes en inmuebles construidos con anterioridad al PGOU de 1985 no se encuentren sujetos a límites urbanísticos respecto de su ocupación en planta, y siempre que los mismos garanticen sus condiciones necesarias de ventilación e iluminación. Esos requisitos, explica Paloma Montalvo, es que el espacio cuente con "una superficie mínima de 35 metros cuadrados, una altura de techos de al menos 2,60 metros y acceso directo desde el portal a las zonas comunes".

No en vano, dicho local "debe tener acceso directo desde la calle o desde las zonas comunes del edificio", condición que "asegura que la vivienda resultante tenga un acceso adecuado y cumpla con las normas de habitabilidad y seguridad". ¿Y qué pasa si no cumple estas condiciones? "Pues entonces será necesario realizar las adaptaciones pertinentes, que podrían incluir reformas estructurales para cumplir con la normativa", apunta la cogerente de Montalvo.

Respecto a que se construyera con posterioridad a 1985, la experta inmobiliaria aclara que "hasta el momento, el Ayuntamiento ha concedido la licencia de cambio de uso y cédula de habitabilidad a locales que cumplen con los requisitos exigidos, sin problemas significativos relacionados con la densidad de población. Sin embargo, cada caso se evalúa individualmente, y es crucial cumplir con las normativas actuales".

Una vez completado esto, será cuando los propietarios puedan iniciar los trámites de conversión, para lo que "es fundamental contar con el proyecto de un arquitecto que detalle las modificaciones necesarias". Montalvo destaca, además, un aspecto que califica de "imprescindible", y es el de presentar "una declaración responsable del propietario". Por supuesto, también hay que "abonar las tasas correspondientes tanto por las obras como por el cambio de uso". Trámites que garantizan "que el cambio cumple con la normativa urbanística y técnica vigente".

Particularidades normativas

Otro aspecto a tener en cuenta, aunque más a futuro, es el futuro Plan General de Ordenación Municipal, la nueva denominación de lo que toda la vida ha sido el PGOU, cuya aprobación está actualmente encaminada. Una vez entre en vigor, podrá introducir nuevas normativas que afecten a los procesos de cambio de uso de locales a viviendas, tales como "requisitos adicionales o modificaciones a los existentes". "Las nuevas normativas pueden influir en aspectos como la densidad de población permitida, las condiciones de habitabilidad y las especificaciones técnicas requeridas", asevera Paloma Montalvo. Por ello, la cogerente del Grupo Inmobiliario Montalvo recomienda "estar al tanto de estas actualizaciones y ajustar los proyectos en consecuencia".

Por último, también hay quienes se preguntan si el hecho de que el Ayuntamiento haya avanzado que la conversión deberá hacerse a vivienda o a alquiler de larga duración impide su transformación en alojamiento turístico. Paloma Montalvo responde que este aspecto no sería óbice para ello, "pero siempre que no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de vecinos". Y es que aunque la comunidad no tiene potestad para intervenir en el proceso de cambio de uso del local, "sí pueden oponerse al que se le dé posteriormente si así está especificado en sus estatutos".